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Q : 在拍卖会上怎样参与竞买？(2004-7-17)
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A: 一． 仔细看样，定好心理价位。看样是竞买活动顺利进行的的第一个步骤，顾客在观看拍卖样品过程中，应对物品的真伪、成色、规格等细细观察。如果发现与拍品目录不符或有未注明的瑕疵，可即时向拍卖行提出询问，然后决定是否参与竞买。拍品上标有参考价，顾客如果不懂行，可到相关商店或市场去了解一下同类档次的价格，将几个价格相比较后，确定自己竞买的最高出价、即“心理价格”。心理价格是根据顾客对某件物品的喜好程度、该物品的市场价格和增值潜力等几方面组成的，这些因素和心理价格成正比关系。
二． 熟悉拍卖规则。拍卖有许多基本规则，不同的拍卖会又有一些特殊的规定，竞买人参加拍卖会，应仔细阅读拍卖的规则规定。竞价时，应按照拍卖师宣布的竞价方式出价；每次加价不得低于加价幅度，否则叫价无效；每件拍品成交后，买主应当场签署《拍卖成交确认书》，并在限定的时间内付清价款和取回拍品等待
三． 运用竞价技巧。拍卖场上，竞买者应冷静观察场上的竞价情况，稳定自己的竞价心态，守住心理价格。竞价时，一般可按加价幅度轮番出价，但价格接近心理价位时应谨慎，避免受拍卖场上竞价气氛的影响，盲目超出心理价位的界限。如果拍卖场上气氛平淡，竞买人可不急于出价，稍后，可出其不意地跳过加价幅度，一下子提高出价，摆出一幅志在必得的架势。几轮出价后，常会吓退一些经验不足的竞买人，使竞价获得成功。还有一种比较省力的竞价方式是，在竞价低潮时，竞买人直接报出心理价格数，使他人一下子被出价气势所迷惑，在犹豫不决时成交。
( 2004-7-17 )
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Q : 如何代理竞买？(2004-7-17)
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A: 1、 代理人必须取得被代理人的授权委托书，表明委托代理关系，委托书必须载明委托代理的内容及权限。
被代理人如系法人企业，则必须取得由法人代表签署的法人委托书。
2、 代理人必须在拍卖会前将授权委托书、被代理人身份证明（被代理人系法人企业的其法人营业执照、
法人代表身份证明），以及代理人自己的身份证明，提交给拍卖公司审核。如被代理人为有限公司法
人企业时，在参拍房地产及固定资产类等标的时，必须提交公司股东会或董事会决议。
3、 经拍卖公司审核同意后，由代理人填写竞买登记表格，在竞买人栏内填写被代理人的名称，在竞投人
栏内填写代理人的名称。
在交纳参拍保证金后，领取竞拍号牌，进入拍卖会场，才能有权代理竞买。
4、 代理人在拍卖会上的竞拍行为超出被代理人的授权委托书所载的内容及权限，拍卖公司视其为无效行
为，有权中止其竞买资格。
5、 一旦竞买成交由代理人当场签署成交确认书及其他有关文件。
( 2004-7-17 )
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Q : 要拍卖的房屋租赁协议还有效吗？(2004-7-17)
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A: 甲于2000年1月向乙借款20万元人民币，约定借期1年，并将自己拥有的一套价值25万元两居室抵押给了乙，同时就该抵押行为向有关部门进行了登记。2000年4月甲的爱人又分得一处住房，故甲由已经设定抵押的房产搬出，迁入新居。后甲觉得闲置一套住房有点可惜，不如将其出租，这样也可以多点收入以贴补家用，于是将房子出租给了丙。2001年1月甲的借款到期，乙多次催促其偿还，但是甲在生意上不景气，根本无力偿还20万元借款，于是乙向其主张抵押权，要求将其抵押的房产拍卖，并诉诸法院，法院判决将甲房产拍卖，甲也无异议。但在执行该房产的过程中，承租人丙提出了异议，认为该租房协议有效，自己也按约交纳了房租，认为即便是房屋被拍卖，自己也有权继续租住该房屋。丙的要求合法吗？
意见1、丙的要求合法，因为抵押权的实现是一种所有权转让的行为，类似于买卖行为，根据“买卖不破租赁”的民法原则，即便甲的房屋被变卖，丙也可以继续租住甲的房屋。
意见2、丙的要求违法，因为抵押权该设定在先，抵押权属物权的范畴，而租赁形成的是一般债权关系，根据“物权优于债权”的民法原则，丙的要求违法，应尽早清退房屋 。
意见3、丙的要求不能笼统地说是合法还是违法，应该看甲在将房屋出租给丙时，是否通知了乙并取得他的同意，如果取得了乙的同意则有效，否则无效。
记者采访了有关人士，了解到本案涉及到我国《担保法》的空白，即“抵押权对租赁关系的影响”。根据民法理论及有关的经济法律原则，一般认为如果抵押实现时，后来抵押权设立的租赁是否应当解除。根据本案事实甲乙之间的抵押关系设立在先，甲丙之间的租赁关系设立在后，甲的房屋被拍卖或变卖，根据物权优于债权的民法原则，租赁关系应予以解除。反之，如果在抵押之前，甲的房屋已经出租给了丙，在甲将其把房屋抵押给了乙的事实书面告知了乙的前提下，该租赁关系继续有效，同时在抵押权实现时，即甲的房产被拍卖时，在同等价值条件下丙有优先购买权。
( 2004-7-17 )
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Q : 拍卖方式知多少？(2004-7-17)
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A: 1、增价拍卖：
亦称"英格兰式拍卖"或"低估价拍卖"。增价拍卖：是指在拍卖中，拍卖标的的竞价由低至高，依次递增，直到以最高价格成交为止。
2、减价拍卖：
亦称为减价拍卖，这种方式起源于荷兰人拍卖果蔬和鲜花时所使用的方法。拍卖标的的竞价由高到低，依次递减，直到以适当价格成交的一种拍卖。
3、有底价拍卖：
是指在拍卖前，委托人与拍卖机构双方经共同协商并以书面合同形式先行确定拍品的底价（也叫保留价），在拍卖时，凡竞买人所出的最高竞价达不到底价则拍卖不能成交。
4、无底价拍卖：
是指在拍卖前，委托人与拍卖机构并不先行确定拍品的底价，在拍卖时只要产生最高应价，拍卖即可成交。
5、密封递价拍卖：
又称投标拍卖。是指由拍卖人事先公布拍卖标的的具体情况和拍卖条件，然后，竞买人在规定的时间内将密封的标书递交拍卖人，由拍卖人在事先确定的时间公开开启，经比较后选择出价最高者成交。
( 2004-7-17 )
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Q : 拍卖的程序和规则是什么？(2004-7-17)
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A: 拍卖的程序分五步，依次为委托，公告，拍卖，结算和拍卖物的交付。
委托阶段
法定拍卖是依据政策由委托人提起的拍卖，因此当委托人提起拍卖时，必须依据法规政策中的有关条款，由委托人发出《委托拍卖函》或与拍卖人签定《委托拍卖协议书》。
拍卖的公告阶段
拍卖的公告过程包括：拍卖的公告，对拍卖标的物的宣传，对竞买人的联络与咨询，以及拍卖标的物的展示。
拍卖的操作过程
潜在的竞买人经过咨询和看样过程后，为明确表示其参加竞买的意愿，就必须进行竞买登记，而成为真正意义上的竞买人。经交付保证金和领取竞价号牌后，依照公告规定的时间和地点参与竞价，当拍卖师落槌表示成交后，在诸多竞买人中就产生出买受人。竞买人一旦成为买受人，就应与拍卖人签署«拍卖成交确认书»。
拍卖的结算
拍卖的结算包括：买受人的结算，除买受人外其它竞买人的结算，拍卖标的手保管交付，委托人的结算，拍卖人的核算以及拍卖的总结和资料的管理归挡。拍卖人受到买受人的价款后，就应及时与委托人进行结算，将扣除委托手续费后的价款———委托人。对于有些标的物，拍卖人还应该要求委托人提供相关文件手续等，以利于买受人办理权属变更。
拍卖物的交付
买受人按拍卖人规定的时间内支付全部贷款和拍卖手续费后，拍卖人才可将拍卖标的物交给买受人，同时拍卖人应提供票据给买受人。
( 2004-7-17 )
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